Ο Πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών Κοσμάς Θεοδωρίδης μιλά στην «Πολιτεία»
Το 2026 μπήκε με το στεγαστικό πρόβλημα να παραμένει η «νούμερο ένα» ανησυχία για χιλιάδες νοικοκυριά. Τα ενοίκια καλπάζουν, η προσφορά ακινήτων μοιάζει σταγόνα στον ωκεανό και η αγορά αναζητά κατεύθυνση.
Για να αποκωδικοποιήσουμε το τοπίο, η «Πολιτεία» απευθύνθηκε στον πλέον αρμόδιο, τον κ. Κοσμά Θεοδωρίδη. Ο πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Ένωσης Μεσιτών CERA/CEPI και Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών-Αττικής, σε μια αποκαλυπτική συνέντευξη, καταρρίπτει μύθους, εξηγεί γιατί τα ενοίκια είναι ψηλά και υποδεικνύει πού κρύβονται οι επενδυτικές ευκαιρίες για τους «μικρούς».
Ερ: Κύριε Θεοδωρίδη, καλή χρονιά. Το ερώτημα που καίει τους πάντες είναι ένα: Τι να περιμένουμε φέτος για τα ακίνητα; Γιατί τα ενοίκια παραμένουν τόσο ψηλά;
Απ: Καλή χρονιά, η οποία σίγουρα θα απαιτήσει αντοχές και προσαρμοστικότητα. Αυτό που συμβαίνει στην Ελλάδα είναι ξεκάθαρο θέμα προσφοράς και ζήτησης. Έχουμε πολύ περιορισμένη προσφορά νέων ή ανακαινισμένων κατοικιών και αυξημένη ζήτηση. Οι λόγοι είναι πολλοί: η εγκατάλειψη της περιφέρειας και η συγκέντρωση στις μεγάλες πόλεις, αλλά και ο κατακερματισμός των νοικοκυριών. Πλέον πηγαίνουμε σε μονομελή ή ολιγομελή νοικοκυριά, γεγονός που αυξάνει τις ανάγκες στέγασης.
Ερ: Πολλοί κατηγορούν τα funds και το Airbnb για την έλλειψη σπιτιών. Είναι αυτοί οι πραγματικοί «ένοχοι»;
Απ: Κοιτάξτε, πρέπει να μιλήσουμε με αριθμούς γιατί εκεί κρύβεται η αλήθεια. Σίγουρα τα funds και οι τράπεζες έχουν μερικές δεκάδες χιλιάδες ακίνητα. Όμως, το πραγματικό πρόβλημα, ο «ελέφαντας στο δωμάτιο», είναι τα κλειστά ακίνητα των ιδιωτών.
Σκεφτείτε ότι μόνο στον Δήμο Αθηναίων, σύμφωνα με την απογραφή του 2021, έχουμε 117.000 κλειστά διαμερίσματα. Ο αριθμός ζαλίζει. Το Airbnb, που συχνά παρουσιάζεται ως ο «δράκος» του παραμυθιού, έχει περίπου 10.000 με 12.000 ακίνητα στην Αθήνα. Δεν φτάνει δηλαδή ούτε το 10% των κλειστών σπιτιών! Άρα, το πρόβλημα δεν είναι η βραχυχρόνια μίσθωση, αλλά το τεράστιο στοκ που παραμένει ανενεργό.
Ερ: Γιατί όμως μένουν κλειστά τόσα σπίτια σε μια περίοδο που η ζήτηση χτυπάει κόκκινο;
Απ: Πολλά από αυτά είναι «σχολάζουσες κληρονομιές», ακίνητα δηλαδή που οι ιδιοκτήτες τους έφυγαν από τη ζωή και δεν τα αναζητά κανείς ή οι κληρονόμοι τα έχουν αποποιηθεί. Υπάρχουν επίσης περιπτώσεις πολυιδιοκτησίας, όπου π.χ. υπάρχουν 10 κληρονόμοι και οι δύο χρωστούν στο δημόσιο, οπότε δεν μπορούν να πάρουν φορολογική ενημερότητα για να προχωρήσει η διαδικασία. Έτσι, τα ακίνητα αυτά μένουν σε ένα καθεστώς «λίμπο», μεταξύ φθοράς και αφθαρσίας, για 10 ή 20 χρόνια. Χρειάζονται σοβαρές ανακαινίσεις για να κατοικηθούν ξανά, και αυτό απαιτεί κεφάλαια.
Ερ: Μιλήσατε για επενδύσεις. Αν κάποιος έχει ένα μικρό ή μεσαίο κεφάλαιο, πού τον συμβουλεύετε να τοποθετηθεί το 2026;
Απ: Για τους μεγάλους επενδυτές τα πράγματα είναι συγκεκριμένα. Για τον μικρό και μεσαίο επενδυτή όμως, που διαθέτει π.χ. 100.000 με 150.000 ευρώ, η πιο «καυτή» αγορά αυτή τη στιγμή είναι η αλλαγή χρήσης.
Τι εννοώ; Αγοράζεις ένα παλιό κατάστημα ή γραφείο, το οποίο συχνά πωλείται φθηνότερα, του αλλάζεις χρήση και το μετατρέπεις σε κατοικία. Το ανακαινίζεις και δημιουργείς υπεραξία. Αυτό προβλέψαμε και πέρυσι και συνεχίζει να αποδίδει σημαντικά κέρδη. Επίσης, πρέπει να ξαναβάλουμε στην αγορά βιοτεχνικούς χώρους και εγκαταλελειμμένα γραφεία, μετατρέποντάς τα σε σπίτια.
Ερ: Ποια είναι η πρόβλεψή σας για την πορεία της αγοράς; Βλέπετε διόρθωση ή συνέχεια της ανόδου;
Απ: Η στεγαστική κρίση θα γίνει χειρότερη πριν γίνει καλύτερη. Αν και οι μισθοί θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν το 2026, και τα ενοίκια θα ακολουθήσουν την ανηφόρα. Μην ξεχνάτε την ετυμολογική συνάφεια: Το μίσθωμα είναι η αμοιβή του κεφαλαίου που επενδύεται στα ακίνητα. Αν δεν υπάρχουν ικανοποιητικά ενοίκια, δεν υπάρχει κίνητρο για επενδύσεις. Και αυτό που μας λείπει σήμερα είναι ένα γενικευμένο επενδυτικό σοκ για να ανακαινιστεί το παλιό κτιριακό απόθεμα.
«Η στεγαστική κρίση θα γίνει χειρότερη πριν βελτιωθεί. Τα ενοίκια θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν γιατί χωρίς αυτά δεν υπάρχει κίνητρο για επενδύσεις», ξεκαθαρίζει ο έμπειρος μεσίτης, αναλύοντας τις ευκαιρίες και τις παγίδες του 2026
Ταυτόχρονα, ιστορικά μιλώντας, βλέπω ότι ο 18ετής κύκλος των ακινήτων πλησιάζει στο κλείσιμό του. Τα σημάδια των διεθνών αναταραχών και του πληθωρισμού ίσως προμηνύουν μια «λακούβα», μια αναταραχή στο προσεχές μέλλον, όπως συμβαίνει σχεδόν πάντα ιστορικά.
Ερ: Κλείνοντας, ακούμε ότι πολλοί σκέφτονται την αποκέντρωση. Θα μπορούσε μια πόλη όπως η Πάτρα να αποτελέσει λύση;
Απ: Θα ήταν ευχής έργον να εκτονωθεί η κατάσταση προς την περιφέρεια. Η Πάτρα συγκεκριμένα παρουσιάζει εξαιρετικό ενδιαφέρον. Ήδη βλέπουμε πολλές περιπτώσεις ανθρώπων που εργάζονται υβριδικά στην Αθήνα, αλλά επιλέγουν να ζουν στην Πάτρα. Και αυτό είναι λογικό, διότι ένα διαμέρισμα για μια οικογένεια είναι πολύ πιο προσιτό οικονομικά στην αχαϊκή πρωτεύουσα σε σχέση με την Αθήνα, ενώ και η ποιότητα ζωής δεν συγκρίνεται. Αν συνεχιστεί η τάση της αποκέντρωσης και της τηλεργασίας, η Πάτρα έχει μια μεγάλη ευκαιρία να προσελκύσει νέο πληθυσμό και να αναζωογονήσει την αγορά της.
ΑΧΑΪΚΗ ΠΟΛΙΤΕΙΑ / ΕΝΤΥΠΗ ΕΚΔΟΣΗ
