Ράλι καταγράφουν οι πωλήσεις θέσεων στάθμευσης στις γειτονιές όπου το παρκάρισμα έχει εξελιχθεί σε καθημερινό πονοκέφαλο, με τιμές που αγγίζουν ΚΑΙ ξεπερνούν σε κάποιες περιπτώσεις ακόμη και τις 30.000 ευρώ για 10-12 τ.μ. και υποσχόμενη απόδοση 4%-6% για όσους το δουν ως επένδυση. Η έλλειψη διαθέσιμων χώρων ανεβάζει διαρκώς τις αξίες και μετατρέπει το πάρκινγκ σε μικρό επενδυτικό προϊόν, την ώρα που σημαντικό μέρος των μισθώσεων γίνεται στο μιλητό, με ενοίκια που καταβάλλονται στο χέρι, χωρίς ηλεκτρονικό μισθωτήριο και χωρίς να εμφανίζονται στο Taxisnet.
Τα στοιχεία του Μητρώου Μεταβιβάσεων Ακινήτων για το α’ δίμηνο του έτους καταγράφουν μια αγορά που τρέχει με τους δικούς της όρους. Οι θέσεις στάθμευσης μόλις 9-12 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας και τα προάστια πωλούνται από 15.000 έως και 30.000 ευρώ, τιμές που μέχρι πριν από λίγα χρόνια αντιστοιχούσαν στην αγορά μιας μικρής γκαρσονιέρας σε λιγότερο εμπορικές περιοχές.
Στο Γαλάτσι θέση στάθμευσης 12,15 τ.μ. πουλήθηκε 30.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 2.469 ευρώ ανά τ.μ., επίπεδο που αντιστοιχεί σε περίπου 1,5 φορά την τιμή ζώνης. Στη Νέα Ερυθραία καταγράφηκαν πολλαπλές πράξεις για θέσεις πάρκινγκ 12,15 τ.μ. στα 23.537 ευρώ, περίπου 1.937 ευρώ ανά τ.μ., δηλαδή 1,2 φορές την τιμή ζώνης. Στο Παλαιό Φάληρο θέση πάρκινγκ 11,65 τ.μ. μεταβιβάστηκε αντί 18.400 ευρώ. Στον Δήμο Αθηναίων θέση στάθμευσης 10,13 τ.μ. πουλήθηκε 16.000 ευρώ, ενώ στη Γλυφάδα θέση 11,25 τ.μ. καταγράφηκε στα 11.434 ευρώ. Οι πράξεις αυτές αποτυπώνουν ότι το πάρκινγκ τιμολογείται πλέον αυτόνομα και όχι ως απλό παρακολούθημα διαμερίσματος.
Στο κέντρο, αλλά και σε περιοχές της πρωτεύουσας όπως η Κυψέλη και το Παγκράτι, η Νέα Σμύρνη, η Καλλιθέα, και στα νότια προάστια όπως η Γλυφάδα και το Φάληρο, οι περισσότερες πολυκατοικίες κατασκευάστηκαν πριν από το 1980, χωρίς υποχρεωτική πρόβλεψη για πιλοτή ή υπόγειο γκαράζ. Την ίδια στιγμή, η αναλογία οχημάτων προς διαθέσιμες θέσεις στάθμευσης είναι ασφυκτική, ενώ οι ελεύθεροι χώροι μειώνονται λόγω των έργων ανάπλασης, των πεζοδρομήσεων και της ελεγχόμενης στάθμευσης. Η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης διατηρεί τις τιμές ψηλά και καθιστά τη θέση στάθμευσης πολύτιμο αγαθό.
Επένδυση
Για πολλούς αγοραστές η θέση πάρκινγκ αποτελεί μικρή τοποθέτηση κεφαλαίου με σαφή λογική. Με κόστος αγοράς 15.000-30.000 ευρώ και ενοίκιο που κυμαίνεται από 70 έως 90 ευρώ σε περιοχές μεσαίας ζήτησης και 100-150 ευρώ στα νότια προάστια ή σε σημεία υψηλής ζήτησης, η καθαρή απόδοση μπορεί να φτάσει στο 4%-6% ετησίως. Για μικροεπενδυτές η θέση στάθμευσης θεωρείται «ήσυχη» τοποθέτηση: δεν έχει φθορές, δεν απαιτεί ανακαινίσεις, δεν έχει κοινόχρηστα ή ρυθμιστικές αλλαγές όπως η βραχυχρόνια μίσθωση και δεν συνοδεύεται από τις συχνές διαφορές που εμφανίζονται σε μισθώσεις κατοικιών.
Οσον αφορά δε την αξία μεταπώλησης, στην αγορά λένε χαρακτηριστικά ότι ένα ακίνητο αξίας 20.000 ευρώ είναι σαφώς ευκολότερο να μεταπωληθεί από ένα διαμέρισμα 250.000 ευρώ.
Ωστόσο, η άλλη όψη της αγοράς αφορά την εκμίσθωση και τη φορολογική της αποτύπωση. Σε πολλές περιπτώσεις, οι συμφωνίες κλείνονται προφορικά και τα μισθώματα καταβάλλονται στο χέρι. Δεν υποβάλλεται ηλεκτρονικό μισθωτήριο στο Taxisnet, δεν δηλώνεται το εισόδημα και τα ποσά δεν εμφανίζονται στη φορολογική δήλωση. Η πρακτική αυτή είναι διαδεδομένη ιδίως σε περιοχές με έντονη ζήτηση, όπου ο ενοικιαστής ενδιαφέρεται πρωτίστως να εξασφαλίσει χώρο στάθμευσης και όχι να διασφαλίσει τη φορολογική συμμόρφωση του ιδιοκτήτη.
Με βάση εκτιμήσεις της αγοράς, στην Αττική λειτουργούν αδήλωτα 50.000 πάρκινγκ με μέσο ενοίκιο 100 ευρώ τον μήνα, δηλαδή η μαύρη αγορά μπορεί να ξεπερνά τα 60 εκατ. ευρώ ετησίως. Το ποσό αυτό αφορά αποκλειστικά τα μισθώματα και δεν συνυπολογίζει πιθανές υπεραξίες από μεταπωλήσεις ή άλλες παράλληλες συμφωνίες.
Ας τα δούμε όλα αυτά με απλά νούμερα: μια θέση στάθμευσης αγοράζεται 30.000 ευρώ και νοικιάζεται 150 ευρώ τον μήνα. Το ετήσιο εισόδημα είναι 1.800 ευρώ. Αν δηλωθεί κανονικά, ο φόρος 15% αφαιρεί 270 ευρώ και το καθαρό κέρδος διαμορφώνεται στα 1.530 ευρώ, δηλαδή απόδοση περίπου 5,1% επί της επένδυσης. Αν όμως το ίδιο ενοίκιο καταβληθεί στο χέρι, χωρίς ηλεκτρονικό μισθωτήριο και χωρίς δήλωση, ο ιδιοκτήτης διατηρεί ολόκληρα τα 1.800 ευρώ και η απόδοση ανεβαίνει στο 6%.
Η διαφορά των 270 ευρώ τον χρόνο ανά θέση μπορεί να φαίνεται μικρή, αλλά πολλαπλασιάζεται όταν κάποιος διαθέτει δύο ή τρεις θέσεις. Η ΑΑΔΕ έχει ήδη ενεργοποιήσει μηχανισμούς ελέγχου. Μέσω του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), του Κτηματολογίου και των δηλώσεων Ε9, η φορολογική διοίκηση μπορεί να διασταυρώνει ποιοι κατέχουν αυτοτελείς θέσεις στάθμευσης και αν έχουν δηλώσει τη μίσθωση. Οι ψηφιακές διασυνδέσεις περιορίζουν τα περιθώρια απόκρυψης, καθώς επιτρέπουν την αντιπαραβολή στοιχείων ιδιοκτησίας με τα δηλωθέντα εισοδήματα.
Παράλληλα, οι ενοικιαστές που πληρώνουν χωρίς συμβόλαιο βρίσκονται ουσιαστικά εκτεθειμένοι. Δεν διαθέτουν νομική προστασία σε περίπτωση διαφωνίας ή αιφνίδιας διακοπής της μίσθωσης, δεν μπορούν να αποδείξουν την καταβολή των χρημάτων τους και δεν έχουν σαφές πλαίσιο σε περίπτωση ζημιάς στον χώρο.
