Τα ενοίκια στις ανεπτυγμένες οικονομίες βρίσκονται σε τροχιά εκρηκτικής ανόδου, δημιουργώντας ένα νέο και πρωτόγνωρο περιβάλλον για εκατομμύρια ενοικιαστές. Ενώ πριν από την πανδημία η αγορά ήταν σταθερή, τα τελευταία χρόνια οι αυξήσεις είναι ραγδαίες, ασκώντας ασφυκτική πίεση στα νοικοκυριά. Από την Ευρώπη μέχρι την Αμερική και την Αυστραλία, οι τιμές των ενοικίων ανεβαίνουν με ρυθμούς που δεν έχουν παρατηρηθεί εδώ και δεκαετίες, μετατρέποντας τη στέγαση σε μια από τις μεγαλύτερες οικονομικές προκλήσεις της εποχής μας.

Στις ανεπτυγμένες οικονομίες, η αγορά ενοικίων υφίσταται μια βαθιά αλλαγή. Τα χρόνια πριν από την πανδημία του κορονοϊού, τα ενοίκια ήταν υψηλά αλλά δεν αυξάνονταν γρήγορα: το κόστος ενοικίασης μιας κατοικίας αυξανόταν κατά περίπου 2% ετησίως, σύμφωνα με επίσημα δεδομένα. Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, ο πληθωρισμός των ενοικίων επιβραδύνθηκε και, σε ορισμένες πόλεις, τα ενοίκια μειώθηκαν καθώς οι ιδιοκτήτες αναζητούσαν απεγνωσμένα ενοικιαστές.

Σήμερα, η κατάσταση είναι διαφορετική. Τα ενοίκια στις ανεπτυγμένες χώρες αυξάνονται με ετήσιο ρυθμό περίπου 5%, ο οποίος είναι ο ταχύτερος διατηρούμενος ρυθμός αύξησης εδώ και δεκαετίες, δημιουργώντας μια τεράστια πρόκληση για το ένα τέταρτο των νοικοκυριών που νοικιάζουν.

Σε ορισμένα μέρη, οι αγορές ενοικίων έχουν ξεφύγει. Ο ετήσιος πληθωρισμός των ενοικίων στη Γαλλία είναι 2,5%—που ίσως δεν φαίνεται πολύ εκ πρώτης όψεως, αλλά είναι μεγάλη απόκλιση από το 0,3% ετησίως πριν από την πανδημία. Στην Αυστραλία, ο πληθωρισμός των ενοικίων είναι οκταπλάσιος σε σχέση με τα τέλη της δεκαετίας του 2010. Στην Πορτογαλία, τα ενοίκια αυξάνονται κατά 7% ετησίως. Ακόμα και σε χώρες όπου η αγορά αγοραπωλησίας κατοικιών είναι στάσιμη, τα ενοίκια αυξάνονται γρήγορα. Στη Νέα Ζηλανδία, οι ονομαστικές τιμές κατοικιών έχουν μειωθεί κατά 15% από την κορύφωσή τους, η χειρότερη απόδοση από κάθε άλλη ανεπτυγμένη χώρα. Ωστόσο, τα ενοίκια είναι 14% υψηλότερα από ό,τι πριν.

Αυτό δημιουργεί πρόβλημα για τους κεντρικούς τραπεζίτες, οι οποίοι αύξησαν τα επιτόκια για να μειώσουν τον γενικό πληθωρισμό. Τα ενοίκια αντιπροσωπεύουν άμεσα το 6% του μέσου καλαθιού πληθωρισμού στις ανεπτυγμένες χώρες και έως και 20% στην Ελβετία, όπου το ποσοστό ενοικιαστών είναι υψηλό. Επιπλέον, τα ενοίκια επηρεάζουν έμμεσα τον πληθωρισμό, καθώς οι τιμές της αγοράς ενοικίασης χρησιμοποιούνται ως δείκτης για το κόστος στέγασης των ιδιοκτητών.

Δυσκολεύονται να πληρώσουν το ενοίκιο τους

Για πολλούς ενοικιαστές, ειδικά για τους οικονομικά ασθενέστερους, η αύξηση αυτή μεταφράζεται σε ένα τεράστιο επιπλέον μηνιαίο κόστος. Έκθεση της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ το 2023 ανέφερε ότι «οι δυσκολίες στην πληρωμή ενοικίου αυξήθηκαν», με το μέσο μηνιαίο ενοίκιο να αυξάνεται κατά 10%.

Τα υψηλότερα ενοίκια είναι πιθανώς ένας από τους παράγοντες που συμβάλλουν στην αύξηση της αστεγίας σε πολλές χώρες. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι ο αριθμός των αστέγων στον Καναδά και τις Ηνωμένες Πολιτείες έχει αυξηθεί κατά 20% και 40%, αντίστοιχα, από το 2018.

Τα υψηλά ενοίκια και η ακροδεξιά

Η κατάσταση φαίνεται επίσης άδικη. Περίπου το 50% των νοικοκυριών στις ανεπτυγμένες χώρες είναι ιδιοκτήτες χωρίς υποθήκη, ενώ πολλοί άλλοι έχουν στεγαστικά δάνεια με σταθερό επιτόκιο. Αυτοί οι άνθρωποι έχουν αισθανθεί ελάχιστα την επίδραση των υψηλών επιτοκίων. Σύμφωνα με την ανάλυσή του Economist για τα αμερικανικά δεδομένα, από το 2021 έως το 2023 οι ιδιοκτήτες αύξησαν τις δαπάνες τους για ψυχαγωγία (όπως χόμπι και έξοδοι για φαγητό) κατά 25% σε ονομαστικούς όρους, ενώ οι ενοικιαστές μόνο κατά 16%.

Αυτή η αίσθηση αδικίας μπορεί να ωθεί τους ενοικιαστές σε πολιτική ανατροπή. Νέα εμπειρική μελέτη από τον Tarik Abou-Chadi του Πανεπιστημίου της Οξφόρδης και συνεργάτες του δείχνει ότι στη Γερμανία, για τα χαμηλά εισοδήματα, τα υψηλότερα ενοίκια συνιστούν σημαντική απειλή για το κοινωνικό τους status, αυξάνοντας την τάση στήριξης της ριζοσπαστικής δεξιάς.

Η νομισματική πολιτική έχει συμβάλει στην άνοδο των ενοικίων. Λόγω των αποφάσεων της Ομοσπονδιακής Τράπεζας των ΗΠΑ, τα μέσο επιτόκιο των αμερικανικών 30ετών στεγαστικών δανείων αυξήθηκε από το ιστορικό χαμηλό του 2,7% το 2020 σε σχεδόν 7% σήμερα. Όπως είχαν προειδοποιήσει δύο οικονομολόγοι της Fed το 2019, τα υψηλότερα επιτόκια έχουν αποκλείσει πολλούς από την αγορά ιδιοκτησίας. Ανίκανοι να αγοράσουν σπίτι, στρέφονται προς την ενοικίαση, ανταγωνιζόμενοι για ένα απόθεμα κατοικιών που είναι σταθερό βραχυπρόθεσμα, εν μέρει λόγω ρυθμιστικών περιορισμών στη δραστηριότητα των ιδιοκτητών. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες με μεταβλητά επιτόκια έχουν μετακυλίσει γρήγορα το υψηλότερο κόστος στους ενοικιαστές. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Jaeyeon Lee από το Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια, μια αύξηση των επιτοκίων κατά μία ποσοστιαία μονάδα συνδέεται με αύξηση των ενοικίων κατά 5,5%.

Η αύξηση της μετανάστευσης στις ανεπτυγμένες χώρες έχει επιδεινώσει το πρόβλημα. Οι νέοι μετανάστες σπάνια έχουν την οικονομική δυνατότητα ή το πιστωτικό ιστορικό για να αγοράσουν ακίνητα. Στη Βρετανία, το 75% των μεταναστών της τελευταίας πενταετίας είναι ιδιώτες ενοικιαστές, έναντι 16% των γεννημένων στη χώρα. Παράλληλα, οι μετανάστες συγκεντρώνονται στις πόλεις, όπου η προσφορά κατοικιών είναι πιο περιορισμένη.

Η αύξηση των ενοικίων ενδέχεται να φτάνει στο αποκορύφωμά της, καθώς η κατασκευαστική δραστηριότητα προσαρμόζεται και τα επιτόκια σταθεροποιούνται. Ωστόσο, παραμένει αβέβαιο εάν τα επιτόκια θα μειωθούν αρκετά ώστε να επιτρέψουν την επιστροφή των ανθρώπων στην αγορά ιδιοκτησίας. Οι ενοικιαστές στις ανεπτυγμένες χώρες θα συνεχίσουν να νιώθουν οικονομικά πιεσμένοι, με απρόβλεπτες πολιτικές συνέπειες.