Λύση win-win στη φοροδιαφυγή, για να κερδίζουν όλοι από την αποκάλυψή της (το Δημόσιο, οι ενοικιαστές αλλά και οι ιδιοκτήτες), φέρνει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Η αρχή έγινε ήδη με το «ένα ενοίκιο δώρο» από το κράτος, που εξαγγέλθηκε ότι θα καταβάλλεται από φέτος και κάθε χρόνο τον Νοέμβριο. Η συνέχεια έρχεται το καλοκαίρι, όπου σχεδόν όλη η Ελλάδα θα μπει σε νέα πλατφόρμα για να αποκαλύψει τι ακίνητα έχει, τι νοικιάζει και τι πληρώνει. Το σχέδιο ολοκληρώνεται τον Σεπτέμβριο, με τη μείωση φόρων που θα δουν οι ιδιοκτήτες και τα νέα μέτρα που θα εξαγγείλει ο πρωθυπουργός στη ΔΕΘ.

«Ξεχάστε τι δηλώνατε»

Στην κυβέρνηση λένε «ναι σε μειώσεις φόρων» για πάνω από 4 εκατομμύρια μικροϊδιοκτήτες, αλλά με βάση τα πραγματικά εισοδήματα και όχι τα τυφλά, με όσα δηλώνουν έως σήμερα στην Εφορία οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές. Με το σχέδιο αυτό θέλουν να βάλουν τέλος σε μια μαύρη εποχή υπερφορολόγησης αλλά και παραοικονομίας, όπου κατά μέσο όρο όλη η Ελλάδα δήλωνε ότι πληρώνει ενοίκιο μόλις 258 ευρώ τον μήνα!

– Το επίδομα «ένα ενοίκιο τον χρόνο» ήταν το «καρότο» για ενοικιαστές προκειμένου να μη δέχονται συμφωνίες κάτω από το τραπέζι, αλλά να δηλώνουν τα πραγματικά ενοίκια που καταβάλλουν, ώστε να εισπράττουν έτσι ένα αξιόλογο ποσό κάποιων εκατοντάδων ή χιλιάδων ευρώ ετησίως. Μέχρι σήμερα το κράτος δεν τους έδινε κανένα άμεσο κίνητρο, αφού η σχετική φοροαπαλλαγή είχε καταργηθεί επί μνημονίων.
Αυτό όμως αλλάζει από φέτος. Αν δηλώνουν ενοίκιο, π.χ., 300 ευρώ για το σπίτι ή και 160 ευρώ για το παιδί τους που σπουδάζει σε άλλη πόλη (αντί, π.χ., για 800 και 400 ευρώ που πραγματικά καταβάλλουν κάθε μήνα) θα χάνουν αυτομάτως ένα διόλου ευκαταφρόνητο ποσό της τάξεως των 700 ευρώ που θα τους δίνεται αυτομάτως από φέτος και κάθε χρόνο εφόσον είναι ειλικρινείς με την Εφορία – ή και μεγαλύτερο αν καταβάλλουν υψηλότερα ή περισσότερα ενοίκια.
– Μετά το «καρότο», σε δύο μήνες έρχεται και το «μαστίγιο» για να δηλωθούν τα πραγματικά ενοίκια: το νέο ηλεκτρονικό Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), το οποίο θα ελέγχει τι ακίνητα έχετε και τι δηλώνετε. Μέσα στο καλοκαίρι 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες αλλά και εκατομμύρια ενοικιαστές θα μπουν στην πλατφόρμα που θα φτιαχτεί με λεφτά από το Ταμείο Ανάκαμψης για να αποκαλύψουν τι έχουν, τι δίνουν, ποια ακίνητα είναι κενά και ποια νοικιάζονται.
– Τον Σεπτέμβριο στη ΔΕΘ η κυβέρνηση θα χρυσώσει το χάπι στους ιδιοκτήτες που θα επιβαρυνθούν μειώνοντας τη φορολογία ενοικίων, αλλά και τον ΕΝΦΙΑ. Θα ανακοινωθούν φοροελαφρύνσεις για ιδιοκτήτες ακινήτων προκειμένου να μην επικαλούνται τον ΕΝΦΙΑ και τις επιβαρύνσεις (15%, 35% και 45%) για να κρατούν τα σπίτια κλειστά ή να τα νοικιάζουν ενώ τα δηλώνουν κενά, αλλά ούτε και να μεταφέρουν στους ενοικιαστές τα τόσο μεγάλα φορολογικά βάρη.

Ελαφρύνσεις αλλά στα αληθινά εισοδήματα

Η επιστροφή ενός ολόκληρου ενοικίου επιλέχθηκε ως μέτρο για τη μείωση της φοροδιαφυγής. Δεν αρκεί, όμως, αυτό από μόνο του για να αποκαλύψει το μαύρο χρήμα στις εκμισθώσεις.

Με τη νέα πλατφόρμα ελέγχου και αποκάλυψης της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων (κενά, μισθωμένα) επιδιώκεται να αυξηθεί η φορολογητέα βάση, να πιαστούν εισοδήματα από μισθώματα που παρέμεναν κρυφά κι έτσι να μη βουλιάξουν τα φορολογικά έσοδα από τις παροχές σε ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

– Ενοικιαστές με χαμηλό φορολογητέο εισόδημα, της τάξεως των 10.000 ευρώ ετησίως, δηλώνουν ότι δαπανούν μεσοσταθμικά για ενοίκιο μόλις 208 ευρώ τον μήνα.
– Φορολογούμενοι με μεγαλύτερο εισόδημα, μεταξύ 25.000 και 35.000 ευρώ, δηλώνουν ότι η μηναία δαπάνη τους για στέγαση είναι 308 ευρώ.
– Ενοικιαστές με πιο υψηλά έσοδα, μεταξύ 45.000 και 50.000 ευρώ τον χρόνο, δηλώνουν ότι καταβάλλουν ενοίκιο κατά μέσο όρο 365 ευρώ τον μήνα.
Δεδομένου ότι αν ήταν τόσο χαμηλά τα πραγματικά μισθώματα δεν θα μιλούσαν όλοι στη χώρα για κρίση στέγασης ή «ένας μισθός για ενοίκιο», αυτό σημαίνει ότι η φοροδιαφυγή είναι οριζόντια, ανεξαρτήτως εισοδήματος και περιοχής, καθώς οι μισθωτές έως τώρα δεν είχαν άμεσο κίνητρο να δηλώνουν τι πληρώνουν.

Πλέον όμως η επιστροφή του ενοικίου στις οικογένειες θα γίνεται με βάση το δηλωθέν ποσό και έτσι δεν θα συμφέρει κανέναν από φέτος να αποδέχεται να μη δηλώνεται το πλήρες και πραγματικό ποσό, αφού διαφορετικά θα χάνεται η επιστροφή ενοικίου από το Δημόσιο.

Δηλώσεις με μετρητή ρεύματος!

Με τόσο εκτεταμένη φοροδιαφυγή και παραοικονομία, οι όποιες μειώσεις φόρων σε ακίνητη περιουσία τυχόν ανακοίνωνε μια κυβέρνηση θα οδηγούσαν τα κρατικά έσοδα αυτομάτως σε καθίζηση.

Γι’ αυτό το καλοκαίρι έρχεται το νέο εργαλείο για τη φοροδιαφυγή. Η πλατφόρμα ΜΙΔΑ θα συνδέσει τον μετρητή ρεύματος κάθε ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου με το Ε2 και το Ε9 των ιδιοκτητών, με το myProperty όπου δηλώνονται ηλεκτρονικά τα μισθωτήρια συμβόλαια, αλλά και με το Κτηματολόγιο των ακινήτων (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου – ΑΤΑΚ).

Αν και όλα αυτά έπρεπε ήδη να διασταυρώνονται, στην πράξη το εγχείρημα συναντούσε δυσκολίες, διότι είτε δεν έπιανε τις προφορικές συμφωνίες, είτε δεν μπορούσαν να βρουν τρόπο οι υπηρεσίες να συνδέουν όλα αυτά με την κατανάλωση ρεύματος που καταγράφεται από τον ΔΕΔΔΗΕ.
Το κενό αυτό, λοιπόν, θα κλείσει φέτος, όταν τεθεί σε λειτουργία το μεγάλο ηλεκτρονικό δίχτυ για τα ακίνητα: το καλοκαίρι που η ΑΑΔΕ θα θέσει σε λειτουργία το ΜΙΔΑ, όλοι οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να δηλώσουν εκ νέου τα στοιχεία των ακινήτων και τη χρήση τους, αν δηλαδή κατοικούν σε αυτά, τα εκμισθώνουν ή είναι κενά. Αντίστοιχα και οι ενοικιαστές θα δηλώσουν τα ακίνητα που μισθώνουν.

Για κάθε ακίνητο στη χώρα θα δημιουργηθεί ένας ατομικός φάκελος με όλες τις πληροφορίες για τα τετραγωνικά μέτρα, την επιφάνεια, τη θέση, τον όροφο, αν είναι ηλεκτροδοτούμενο, ημιτελές, κενό, νοικιασμένο.
Ενοποιημένα πια στην ίδια πλατφόρμα, μαζί με τα στοιχεία από το Κτηματολόγιο και τον ΔΕΔΔΗΕ, θα σαρώνονται ηλεκτρονικά όλα τα στοιχεία αυτά για τους 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων.

Μειώσεις φόρων λόγω ΜΙΔΑ

Με βάση το σύστημα αυτό, αναμένεται να αποκαλυφθούν κρυφά εισοδήματα που δεν φορολογούνταν. Από μια άποψη, θυμίζει το σύστημα myData των επαγγελματιών και επιχειρήσεων, καθώς όλα τα στοιχεία και οι μεταβολές θα αντικρίζονται και θα ελέγχονται πλέον ψηφιακά.
Προκειμένου όμως να μην υπάρξει υπέρμετρη επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας, που θα μπορούσε να μετακυληθεί στους ενοικιαστές, τα συστήματα αυτά σχεδιάζεται να συνδυαστούν με μεγάλες ελαφρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ, αλλά και στον φόρο εισοδήματος από τα ενοίκια.

Στο οικονομικό επιτελείο θεωρούν ότι το σχέδιο αυτό συνιστά μια διαρθρωτική μεταρρύθμιση που θα αποκαλύψει σε μόνιμη βάση εισοδήματα που αποκρύπτονται διαχρονικά, αλλάζοντας όλη τη δομή της φορολογίας στα ακίνητα, αλλά και επιτρέποντας να αυτοχρηματοδοτηθούν μόνιμες ελαφρύνσεις.

Οι αποφάσεις θα ληφθούν πριν από τη ΔΕΘ τον Σεπτέμβριο. Τα σενάρια για τα μέτρα που έχουν προταθεί και τίθενται προς εξέταση περιλαμβάνουν:

– Αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ: Μείωση ή και απαλλαγή για κύρια κατοικία αξίας έως 500.000 ευρώ, όπου εφαρμόζεται και η έκπτωση 20% αν ασφαλιστεί.
Αν και οι αποφάσεις θα ληφθούν τον Σεπτέμβριο, ο ΕΝΦΙΑ για αυτά τα ακίνητα μπορεί να μειωθεί ή να καταργηθεί, ίσως με κριτήρια όπως η ασφάλιση και η ύπαρξη παιδιών. Με τον τρόπο αυτό, μπορεί να προκύπτει ελάφρυνση 100-500 ευρώ τον χρόνο για μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες.
– Αλλαγές στον φόρο ενοικίων: Εφόσον αποκαλυφθούν εισοδήματα που ήταν άγνωστα στην Εφορία, η μεταρρύθμιση θα επιτρέψει να πέσει το βάρος των φόρων στο πραγματικό εισόδημα που αυτά αποφέρουν κάθε χρόνο στους κατόχους τους που τα εκμεταλλεύονται, αντί στον ΕΝΦΙΑ και τη (θεωρητική) αξία που έχουν τα ακίνητα – ακόμα κι αν αυτά είναι απρόσοδα για τους περισσότερους ιδιοκτήτες.

Ακόμη, τα σενάρια προβλέπουν δραστική μείωση του ελάχιστου συντελεστή φορολόγησης των ενοικίων από το 15%, που είναι σήμερα, στο 5% ή 7% για τα πρώτα 5.000 ευρώ ετήσιου φορολογητέου εισοδήματος. Αυτό, πρακτικά, σημαίνει μείωση του φόρου στα επίπεδα που τον πληρώνει ένας μισθωτός (με την έκπτωση φόρου που δικαιούται).

Αυτή θα φτάνει στα 250 ή και στα 500 ευρώ (αν ο συντελεστής πάει στο 5%) ή έως 400 ευρώ (αν πάει στο 7%) ετησίως, ακόμη και για μικροϊδιοκτήτες με χαμηλά εισοδήματα, από μόλις 5.000 ευρώ, καθώς η μείωση εφαρμόζεται στο πρώτο κλιμάκιο εισοδήματος. Μαζί με τις μειώσεις ΕΝΦΙΑ, η συνολική ελάφρυνση για όσους ήδη δήλωναν τα νόμιμα θα φτάνει στα 500-1.000 ευρώ, ενώ για όσους αναγκαστούν τώρα να εμφανίσουν περισσότερα, η επιβάρυνση θα είναι πιο ανεκτή και εύλογη. Εναλλακτικά ή σε συνδυασμό με τα παραπάνω, εξετάζονται και άλλες μειώσεις στους συντελεστές για υψηλότερα εισοδήματα, με ενδιάμεσα φορολογικά κλιμάκια και συντελεστές, ώστε να μην κάνουν απότομα άλμα οι φόροι αλλάζοντας κλιμάκιο.

Αξίζει να σημειωθεί ότι και σήμερα ο φόρος υπολογίζεται στο 95% του εισπραχθέντος ενοικίου, καθώς αφαιρείται αυτόματα 5% για δαπάνες επισκευής, χωρίς δικαιολογητικά. Στόχος είναι να δοθούν κίνητρα για διάθεση κλειστών ακινήτων στην αγορά και μείωση της απόκρυψης εισοδημάτων.
Με την παρέμβαση αυτή, όμως, η νέα πραγματικότητα που διαμορφώνει το ΜΙΔΑ, σε συνδυασμό με τις στοχευμένες φοροελαφρύνσεις, σηματοδοτεί μια προσπάθεια εξορθολογισμού της αγοράς ακινήτων, με την ελπίδα να περιοριστεί η φοροδιαφυγή και να ελαφρυνθούν οι συνεπείς φορολογούμενοι.