Μια νέα, ραγδαία αναπτυσσόμενη αγορά ύψους 3 δισ. δολαρίων στις ΗΠΑ υπόσχεται στους ιδιοκτήτες ακινήτων άμεση ρευστότητα, χωρίς τη λήψη δανείου και χωρίς μηνιαίες δόσεις. Σε αντάλλαγμα, οι εταιρείες ζητούν ένα μερίδιο από τη μελλοντική αξία του σπιτιού.
Ωστόσο, οι ελεγκτικές αρχές και οι επιστήμονες προστασίας του καταναλωτή εκπέμπουν τις σφοδρότερες προειδοποιήσεις της τελευταίας δεκαετίας, εντοπίζοντας επικίνδυνες ομοιότητες με τα subprime δάνεια (υποβαθμισμένης πιστοληπτικής ικανότητας) που οδήγησαν στην παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2007.
Πώς λειτουργούν τα Home Equity Investments (HEIs)
Το προϊόν απευθύνεται κυρίως σε ιδιοκτήτες που είναι «πλούσιοι σε ακίνητα αλλά φτωχοί σε μετρητά» (house rich, cash poor). Για παράδειγμα, ένας 56χρονος στο Σαν Φρανσίσκο με χρέη σε πιστωτικές κάρτες και χαμηλό credit score, έχει ένα σπίτι που αξίζει $1,2 εκατομμύρια. Αρνείται να κάνει αναχρηματοδότηση επειδή έχει κλειδώσει ιστορικά χαμηλό επιτόκιο (2,9% από το 2021) και δεν θέλει ένα νέο δάνειο με επιτόκιο κοντά στο 7% που θα του πρόσθετε μηνιαίες δόσεις.
Εταιρείες όπως οι Hometap, Point, Unison, Unlock, Splitero και Noah του προσφέρουν τη λύση: του δίνουν, για παράδειγμα, $175.000 μετρητά σήμερα.
- Χωρίς μηνιαίες δόσεις.
- Χωρίς τόκους.
- Η αποπληρωμή γίνεται στο τέλος της σύμβασης (σε 10, 20 ή 30 χρόνια) ή όταν το σπίτι πουληθεί ή αναχρηματοδοτηθεί.
Η παγίδα: Η εταιρεία δεν παίρνει πίσω το ποσό που δάνεισε, αλλά ένα ποσοστό επί της μελλοντικής αξίας του σπιτιού (συνήθως 15-20%). Αν η αγορά ανεβαίνει με 4% ετησίως, η πραγματική απόδοση για την εταιρεία μπορεί να ξεπεράσει το 17-19% ετησίως σε ισοδύναμο επιτοκίου. Σε ακραίες περιπτώσεις, η εταιρεία μπορεί να παρακρατήσει στο τέλος έως και το 49,5% της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Από το περιθώριο σε μια αγορά δισεκατομμυρίων
Σύμφωνα με επίσημη έκθεση του Γραφείου Προστασίας των Καταναλωτών στον Χρηματοπιστωτικό Τομέα των ΗΠΑ (CFPB), η αγορά αυτή αγγίζει ήδη τα 2-3 δισ. δολάρια. Μόνο στους πρώτους δέκα μήνες του 2024, οι τέσσερις μεγαλύτερες εταιρείες του κλάδου τιτλοποίησαν συμβόλαια ύψους 1,1 δισ. δολαρίων, ενώ η βιομηχανία προβλέπει ότι η αγορά θα εκτιναχθεί στα 200 δισ. δολάρια ετησίως τα επόμενα χρόνια.
Η τάση αυτή τροφοδοτείται από το γεγονός ότι στο αμερικανικό real estate υπάρχουν 32 τρισεκατομμύρια δολάρια καθαρής αξίας ακινήτων «κλειδωμένα» σε σπίτια ιδιοκτητών που αρνούνται να χάσουν τα παλιά χαμηλά επιτόκια της εποχής του Covid. Επενδυτικοί κολοσσοί, όπως η Carlyle Group, έχουν ήδη μυριστεί το κέρδος, ανακοινώνοντας την αγορά συμβολαίων ύψους 300 eκατ. δολαρίων από την εταιρεία Unison.
Η δικαστική μάχη και το ρυθμιστικό «στοπ»
Οι εταιρείες fintech υποστηρίζουν ότι δεν παρέχουν δάνεια αλλά «επενδυτικά συμβόλαια», επιχειρώντας να ξεφύγουν από τη νομοθεσία περί προστασίας των δανειοληπτών. Το CFPB, ωστόσο, πέρασε στην αντεπίθεση χαρακτηρίζοντας τα προϊόντα αυτά ως καθαρά στεγαστικά δάνεια και εκδίδοντας αυστηρές καταναλωτικές προειδοποιήσεις.
Ήδη, πέντε αμερικανικές πολιτείες (Κονέκτικατ, Ιλινόις, Μέριλαντ κ.ά.) ψήφισαν νόμους που τα αντιμετωπίζουν ως δάνεια, ενώ η Γενική Εισαγγελέας της Μασαχουσέτης μήνυσε τη Hometap για παράνομη χορήγηση αντίστροφων στεγαστικών. Το Εθνικό Κέντρο Καταναλωτικού Δικαίου (NCLC) τα χαρακτηρίζει ανοιχτά ως «υποπρωτογενή (subprime) στεγαστικά».
Η ελληνική πραγματικότητα: Η ζήτηση είναι ήδη εδώ
Στην Ελλάδα δεν έχουν εμφανιστεί ακόμη τέτοιου είδους προϊόντα, με τους ιδιοκτήτες να περιορίζονται σε παραδοσιακές λύσεις (όπως το προσωπικό δάνειο με εμπράγματη εξασφάλιση «Κίνηση Ακινήτου» της Τράπεζας Πειραιώς). Ωστόσο, οι οικονομικές συνθήκες που γέννησαν αυτά τα προϊόντα στις ΗΠΑ αναπτύσσονται ραγδαία και στη χώρα μας:
- Εκτόξευση τιμών: Σύμφωνα με το ΔΝΤ, οι τιμές των κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 7,75%, με τη σωρευτική άνοδο από το 2016 να ξεπερνά το 85%.
- Αύξηση δανεισμού: Οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα ανήλθαν στα 2,12 δισ. ευρώ.
Με τις αξίες των ελληνικών ακινήτων να έχουν ανέβει κατακόρυφα και την ανάγκη για ρευστότητα να πιέζει τα νοικοκυριά, η εμφάνιση «εναλλακτικών» fintech προϊόντων ρευστοποίησης είναι απλά θέμα χρόνου. Το μεγάλο στοίχημα για τους Ευρωπαίους και Έλληνες ρυθμιστές είναι να προλάβουν να θεσπίσουν ένα αυστηρό πλαίσιο, ώστε αυτό που σήμερα υπόσχεται να «ξεκλειδώσει» την περιουσία των πολιτών, να μην γίνει το εργαλείο που θα τους την αφαιρέσει στην επόμενη οικονομική ύφεση.
Κεντρική φωτό: Getty Images/Ideal Image
