ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ

Τι θα γίνει με τα ενοίκια: Οι αυξήσεις-φωτιά και γιατί το 2024 είναι κομβική χρονιά (διάγραμμα)

spitia athens 768x388 1

Με μικρότερους ρυθμούς σε σχέση με την αγορά πώλησης ακινήτων, συνεχίζεται η αύξηση των τιμών στις ενοικιάσεις. Γεγονός το οποίο σημαίνει ότι το κοινωνικών διαστάσεων πρόβλημα του κόστους στέγασης θα μας απασχολήσει και το 2024, όσο οι τιμές δεν αποκλιμακώνονται. Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI, οι ζητούμενες τιμές ενοικίασης κατέγραψαν αύξηση της τάξης του 1,3% σε όλη την επικράτεια σε σχέση με την ίδια περίοδο το προηγούμενο έτος, καταδεικνύοντας μια «κόπωση» η οποία αποδίδεται κυρίως στη δυσχέρεια του μέσου νοικοκυριού να ανταποκριθεί στο αυξημένο κόστος στέγασης. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η μεγαλύτερη αύξηση τιμών ενοικίασης αφορά κυρίως παραθαλάσσια μέρη και παραθεριστικές περιοχές κοντά στην Αθήνα, ενώ στη Θεσσαλονίκη, οι μεγαλύτερες αυξήσεις στις τιμές ενοικίασης παρατηρούνται κατά βάση σε περιοχές μακριά από το κέντρο της πόλης, όπως το Πανόραμα και η Πυλαία.

Ράλι στις τιμές ενοικίων καταγράφεται σε περιοχές που υπάρχει και έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, όπως στο παραλιακό μέτωπο, την Ηρώδου Αττικού, το Κολωνάκι, τη Φιλοθέη, το Ψυχικό, το Κεφαλάρι και την Πολιτεία. Ιδιαίτερα στις δύο τελευταίες περιοχές, το επενδυτικό ενδιαφέρον αφορά κυρίως μεζονέτες, μονοκατοικίες και διαμερίσματα άνω των 200 τ.μ., δηλαδή πιο πολυτελείς και ευρύχωρες κατοικίες, με τις τιμές να έχουν ακόμα και διπλασιαστεί σε σχέση με την περίοδο πριν από την έναρξη της πανδημίας, οδηγώντας σε μισθώματα της τάξεως των 10.000 ευρώ και πλέον τον μήνα για ένα ακίνητο 250 τ.μ., ακόμα και κατασκευής του 1980. Κτηματομεσίτες, μάλιστα, εκτιμούν ότι το 2024 η τάση αυτή θα επεκταθεί και σε άλλες περιοχές, όπως η Κηφισιά και το Καστρί.

Σε ολόκληρη τη χώρα, πάντως, η σωρευτική αύξηση των ενοικίων για κατοικία που είναι κατάλληλη για τη στέγαση οικογένειας, η οποία, σύμφωνα με την ΕΣΥΕ θα κυμανθεί από 43,2% έως και 52,1% από το 2018 έως σήμερα έχει προκαλέσει μια μίνι οικιστική κρίση – ιδιαίτερα λόγω του γεγονότος ότι τις μεγαλύτερες αυξήσεις καταγράφουν τα μικρότερα ακίνητα που προορίζονται για φοιτητές.

sel 27 pinakas

Σε ό,τι αφορά τη φοιτητική κατοικία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και 49,23% στην Πάτρα για το χρονικό διάστημα 2017-2022, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφηκε νέα αύξηση της τάξεως του 12%-16% κυρίως στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής.

Σύμφωνα με μελέτη της geoaxis.gr για τα φοιτητικά σπίτια, το επίπεδο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων σε σχέση με πέρυσι προσδιορίζεται μεσοσταθμικά στο 18,7% και σε σχέση με 10 χρόνια πριν στο 61,9%. Βάσει των στοιχείων της έρευνας, η Αθήνα έχει τα ακριβότερα σπίτια για φοιτητές, με την τιμή τους να έχει αυξηθεί κατά 80,42% σε μια δεκαετία, ενώ σε όλη τη χώρα η μεσοσταθμική αύξηση στην ίδια περίοδο ανέρχεται στο 61,9%. Η έρευνα διαπιστώνει ότι τα διαθέσιμα προς ενοικίαση σπίτια για φοιτητές είναι πολύ λιγότερα σε σχέση με το 2014, καθώς ένα ποσοστό περί το 15-20% έχει εισέλθει οριστικά σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η μειωμένη προσφορά με την αυξημένη ζήτηση ευθύνονται για την αύξηση των ενοικίων γενικότερα, καθώς η σχεδόν μηδενική οικοδομική δραστηριότητα στην περίοδο της κρίσης και η αλλαγή όρων χορήγησης στεγαστικών δανείων από τις τράπεζες (οι οποίες πλέον ζητούν 25%-30% συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά), ώθησαν και ωθούν περίπου 15.000-20.000 οικογένειες να αναζητούν κατοικία προς ενοικίαση ετησίως. Το απόθεμα μειώθηκε και από την επέλαση του Airbnb – τάση η οποία δείχνει να αποκλιμακώνεται.

Το 2024, πάντως, ενδέχεται να είναι κομβικό για τα ενοίκια, καθώς η επάνοδος στην αγορά περίπου 1 εκατομμυρίου ακινήτων που σήμερα είναι κενά και αδιάθετα, μπορεί να οδηγήσει σε ένα cooldown των τιμών. Παράγοντες της κτηματομεσιτικής αγοράς εκτιμούν ότι οι καλπάζουσες τιμές των ενοικίων, απόρροια του περιορισμένου αποθέματος ακινήτων, μπορούν να κάνουν ένα πρώτο cooldown εάν σε αυτήν διατεθούν περίπου 100.000 κατοικίες. Ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης έχει ήδη ανακοινώσει μια δέσμη κυβερνητικών παρεμβάσεων και μέτρων για τη στήριξη της στέγασης και την ανάσχεση της οικιστικής κρίσης, με το πλήρες σχέδιο της κυβέρνησης να εκκινεί άμεσα.

Η κυβέρνηση έχει ετοιμάσει τη διάθεση ενός πακέτου 2,2 δισ. ευρώ, τα οποία θα διατεθούν γι’ αυτόν τον σκοπό. Και πρωτίστως, να μπουν στην αγορά περίπου ένα εκατομμύριο ακίνητα, τα οποία οι ιδιοκτήτες τους διατηρούν κλειστά. Το πρόγραμμα των κυβερνητικών παρεμβάσεων θα κινείται σε τρεις βασικούς άξονες: την παροχή φορολογικών και άλλων κινήτρων σε ιδιοκτήτες κλειστών ακινήτων ώστε να τα ανακαινίσουν και να τα διαθέσουν με ευνοϊκό ενοίκιο σε νέους, την παροχή ακινήτων του Δημοσίου σε ζευγάρια για μακροχρόνια μίσθωση, αλλά και την ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας με την άμεση ανέγερση ακινήτων οικιστικής χρήσης.

Τα Airbnb

Οι πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, με κυριότερη αυτήν του Airbnb, καταδείχθηκαν ως μία από τις αιτίες του ράλι των τιμών των ενοικίων, καθώς αφαίρεσαν ένα τεράστιο κομμάτι ακινήτων από την αγορά και οδήγησαν ανοδικά τις τιμές. Οι περιορισμοί και τα μέτρα που επιβάλλονται όμως πλέον σε αυτά, με την υποχρεωτική χρήση ΚΑΔ, η φορολογία και η υποχρέωση μίσθωσης για διάρκεια κάτω των 60 ημερών (για ακίνητα που δεν παρέχουν άλλες υπηρεσίες), οδηγούν σε αποκλιμάκωση της… φρενίτιδας μετατροπής των διαμερισμάτων σε Airbnb.

Παράλληλα, φαίνεται ότι ήδη λειτουργεί η πρόθεση της κυβέρνησης ώστε να γίνει η βραχυχρόνια μίσθωση πιο «επαγγελματική», καθώς εταιρείες real estate προχωρούν projects τα οποία είναι dedicated στη βραχυχρόνια μίσθωση, ενώ στην αγορά μπαίνουν δυναμικά εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων, όπως Dimand, Prodea Investments ΑΕΕΑΠ, Premia Properties AEEAΠ, TEN Brinke Hellas κ.ά. Χαρακτηριστικό της «ωρίμανσης» του κλάδου είναι το παράδειγμα πολυκατοικίας η οποία ανεγείρεται από εταιρεία real estate στην περιοχή του Γουδή, με σκοπό να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση για τους συγγενείς των ασθενών που νοσηλεύονται στα παρακείμενα νοσοκομεία (Λαϊκό, Παίδων). Η βραχυχρόνια ενοικίαση γύρω από περιοχές που υπάρχουν νοσοκομεία είναι μια τάση την οποία σπεύδουν να εκμεταλλευθούν οι εταιρείες real estate, με τρόπο οργανωμένο, με την ανέγερση ή εξαγορά ολόκληρων πολυκατοικιών, καθώς αποτελεί έναν προσοδοφόρο τρόπο εκμετάλλευσης των διαθέσιμων ακινήτων και της ζήτησης που υπάρχει, χωρίς να συνοδεύεται από τις… συνήθεις αντιδράσεις των περίοικων για υποβάθμιση της ποιότητας ζωής των γειτονιών τους και όχληση.

Στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ είναι καταχωρημένα 168.819 ακίνητα που ανήκουν σε 107.719 ΑΦΜ (νομικά και φυσικά πρόσωπα). Εξ αυτών, 27.367 ακίνητα ανήκουν σε 5.297 νομικά πρόσωπα και 141.452 ακίνητα σε 102.422 φυσικά πρόσωπα. Από αυτά, έως 2 ακίνητα έχουν 94.982 φυσικά πρόσωπα (92,7% των φυσικών προσώπων). Τρία ή περισσότερα ακίνητα έχουν 7.440 φυσικά πρόσωπα και αντιστοιχούν σε 30.329 ακίνητα.

You may also like

Comments are closed.